郁亮、林中、杨国强等大佬对地产行业的判断,看完凌乱了

2019-03-03 23:55来源:明源地产研究院

摘要:前几天,万科董事长郁亮在集团的内部讲话曝光,引发了地产行业的热议。我猜测,很多中小房企可能会拿着这份讲话闭门学习,希望从中能找到一些启发以及方向。

前几天,万科董事长郁亮在集团的内部讲话曝光,引发了地产行业的热议。我猜测,很多中小房企可能会拿着这份讲话闭门学习,希望从中能找到一些启发以及方向。

每年年初,地产人都会很焦虑,未来地产行业会怎么走?什么时候回暖?企业未来该怎么办?这些问题都让人迷茫。我认为,对于企业未来该怎么走,真的应该多听多看。尤其要多听听龙头房企的老板对地产行业的判断,看他们怎么说怎么干,毕竟他们才是对全国市场感受最深的人。

除了郁亮,最近这段时间,很多地产大佬都对行业走势发表过看法,帮大家做了一下归纳,希望对你们有所启发。

1

2019年是维稳的一年

预计2020年见底转暖

从郁亮的讲话能感觉到,万科还挺焦虑的,他们对地产未来的趋势持相对悲观和谨慎的态度。

万科认为,目前从宏观层面看,经济下行压力巨大,L型走势还没到底,而预计到2020年左右才会探底。而且L的那一横不知道会持续多少年,日本是花了20年还没完全走出来。

简单地说,宏观形势不乐观,大家期待的“触底反弹”不会很快到来,需要做好长期准备。

另一方面,人口减少的趋势也比较严峻,对地产行业的影响也非常巨大,因为买房的人在一年一年变少。

从行业角度来看,政策继续坚持“房住不炒”的基调,等于投资属性被长期抑制住了,对行业的影响是显而易见的。

旭辉集团董事长林中也预计地产行业在2020年探底回升。他指出,2019年是中国房地产维稳的一年,不管是销量还是房价、政策,都是以稳为主旋律的1年。

但在2020年,房地产会迎来5个转变,政策会转松、市场转暖、供需结构会转好、高增长转为高质量增长、房企转型制造服务业、盈利转平、需求转品质改善。但是2020年后房企利润会更薄了,竞争微小的差异都会在未来出现放大效应。比如你的成本控制得比别人好2%,可能就会带来巨大的利润和企业效益差异。

其实,我之前也经常提到,房地产行业的游戏规则变了。但是前景还是不错的,前提是你要还能留在这个牌桌上,有继续玩下去的资格。

碧桂园董事长杨国强就认为,现在我们的城镇化率还远低于发达国家,房地产每年起码有10万亿左右的市场,问题是你有没有竞争力。

郁亮指出,地产行业的机会还是存在的,我们还有大概20个点的城镇化率的空间。另一方面,不同地区、不同业态之间,不平衡不充分的问题还是很突出的,比如部分地区的住宅需求没有被满足。关于租购并举,租的部分才刚刚开始,人们美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。

正因为行业发生这么大的变化,万科更需要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”。直接点讲,不赚钱的业务砍掉或者逐步收缩,把资金投在更赚钱的地产主业,把总盘子继续做大。

2

行业格局

做不到300亿可能要出局了

去年行业前三碧桂园、恒大、万科都过了5000亿了,有31家房企迈进千亿俱乐部,百强门槛的销售额到了278亿,相比2017年,提升了将近100亿。

现在来看,行业前3名占到了13%的市场份额,前十名是28%,50强是64%。但预计未来行业前3会占到30%的市场份额。2020年房企增速即便降到30%,20强房企仍然会占60%的市场份额。

之前,融创董事长孙宏斌甚至判断,未来如果房企做不到300亿,可能就要出局了。

毫无疑问,未来房企之间的兼并依然会愈演愈烈,对于中小房企来说,要快速上规模,或是做到小而美,都需要找到独特的竞争力。

中小房企如何活得安全活得长久?房地产战略与运营专家卞克认为,现金流是唯一的策略,一定要实现现金流的高周转,当年拿地、当年回收、当年再投,一年把三个动作做完,快才可以规避部分风险。

很多人对高周转有误解,其实高周转的本质是现金流的快周转。高周转本身是一个战略,围绕这个战略有很多动作要做,从投之前就决定了这个项目能不能干。比如某房企与别人同样的起点,之所以落后,因为他们原来投资的重点城市按揭放款的条件是封顶,拉长了资金使用效率和回款的时间,导致发展速度明显慢了半截。

3

拿地布局

未来二线和强三线或是最好的主战场

对于接下来的拿地布局,大佬们都基本有一个共识,那就是一线城市不适合扩规模,未来二线和强三线是房企最好的主战场。

林中认为,未来中国北上广深一线城市将整体进入一个经营持有的阶段,不适合房企做规模,房企要是继续在一线城市做规模,那就是缘木求鱼,所以二线和强三线一定是主战场。未来三、四五线的城市化会加速提升,目前他们整体还在40%左右的城市化率低位,未来会增长更快。

据克而瑞统计,节后两周,标杆房企拿地就以二线城市为主。比如万科在太原、青岛、福州都有斩获,恒大在贵阳花了50亿拿了15块地,可谓大手笔。节后两周,融创在太原、石家庄和青岛拿了至少12宗地,势头很猛。

绿地董事长张玉良表示,2019年,绿地将重点聚焦市场行情反弹回升的二线省会城市、高能级区域中心城市及有溢出效应的成长性地区,加强投资拓展。对三四线城市,要根据人口、产业、前期价格涨跌、市场后劲等因素,有选择性地拓展。

但是,现在房地产市场分化太严重了,拿地布局要对,同时要踏准节奏。这个实操起来很难,对于小房企,可能拿错一块地就破产了。

上文提到,我们要追求现金流的快周转,这就要求拿地的时候,地块不能太大,否则你很难做到当年就能全部卖掉变现。卞克认为,一般来说,地块尽量不大于15万㎡,10万㎡上下的项目是最合适的。

同时,要善于从微观研究里发现别人看不到的机会,投资策略也要有定力、有决心。

比如一个城市土地市场有没有前景,真正投资要研究二手房数据。如果一个城市二手房交易活跃,就说明这个城市潜力大,而且二手房交易是有数据可查的。

再比如人口净流出的城市也不一定就没有机会。人口净流出,如果城市人口基数大,同时又有流入的话,在相对短的时间内也可能有机会。

关键就是,你要发现别人发现不了的机会,越往下沉风险越大,但机遇也越多。找到一些根据地,派小组过去,研究微观数据、风土人情,真正摸透,你就可能发现别人没有发现的机会点。

但是,值得中小房企关注的是,横盘期的土地储备逻辑发生改变了,如果没有足够的现金流,大量的土地反而可能是负累,所以一定要量力而行,小企业不宜大量土储,应轻资产模式,政府一旦推地,一定快速拿地、快速开发、快速清盘。

4

房企转型

新业务一定要换人干

转型是这几年房企绕不过的话题,很多房企一开始热情高涨,但后来转着转着就熄火了,因为新业务投入产出比低,而且回报周期太长,这让习惯了赚快钱的房企思维很难扭转过来。

郁亮表示,在万科推进新业务时,同样存在这样的问题。让习惯了赚大钱的人去赚小钱,基本不可能,目前还没有成功案例。

此外,万科在推进新业务过程中,还存在前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题。比如教育、养老这些新业务,前景很大程度取决于政策,一旦政策发生很大变化,就会使得前景非常不明朗。

对于模式不清,做了3年都不赚钱的业务,万科都要停掉。经过淘汰,万科新业务赛道上就只有商业、物流、租赁住宅、冰雪度假、养老及教育,海外业务、众创空间等都被砍掉了。而且现在养老和教育推进也有阻力,要开始“收敛”了。

经过多年的转型经验,他们发现,和房地产一样赚大钱的行业,基本没有。很多行业都只能赚小钱,比如物业、物流等,每平米赚的钱都是以几毛、几分为单位。

对于如何推进新业务,协信集团董事长吴旭有很深的感悟。他认为,把搞地产开发和做新业务的团队混在一起,很难做的起来,因为他们的语言逻辑、思维逻辑、支撑体系都不一样。

所以,要么全部换新人来干,要么就要形成共同语言,这是最基础的一步,没有这最基础的一步,再好的项目也会失败。

事实上,经过几年的试水,房企对于转型的思考也越发深刻了。万科要“收敛”,碧桂园、恒大也针对多元化业务做出了调整,比如碧桂园去年将业务确定为三大块:地产、农业、机器人。恒大也再次调整自己的战略:要逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,以高科技产业为龙头的产业格局。

现在大家都很焦虑,想迅速找到新的赛道,房企转型可以搞,但一定要控制好现金流,千万不能把短债长期用,因为新业务需要长期投入,回报周期却很长,如果钱错配了,短期回流不了,就会很危险。

当然,对于不差钱的大房企,转型需要做到的就是找准方向,然后坚持下去。比如转型相对成功的万达,目标是全面转型现代服务业。万达转型的思路有两个值得参考,一是聚焦优势产业,要聚焦国际国内有竞争优势,或者很快形成竞争优势的产业,逐步退出没有竞争优势,今后业很难做到竞争优势的产业。

另一个是做高门槛生意,正因为门槛高,所以做的人少,这样这个东西就会越来越好。万达要求发展对科技、创意、人才、资源等方面都要求高的产业。

5

产品升级

做客户愿意买单的产品

现在大家都知道房地产进入改善时代了,市场上不差房子,但是差好房子。但遗憾的是,受到限价的影响,去年房企在产品升级的投入度其实是比较低的。这也导致全国各地爆发了大量的业主投诉维权。

郁亮提到,行业不管发生什么样的变化,即时行业萎缩也是十万亿级的市场。未来,一定要打造客户愿意买单的好产品、好服务,才能活下去。过去几年,万科把这个能力疏忽了,做得不够好,现在必须要把它补回来了。

以前我曾经说过,很多产品质量问题,归根结底是企业价值观的问题,其次是管理和制度的问题。如何守住质量与价值观底线,值得思考。

现在地产行业开发基本不存在太多秘密了,能不能做出好产品,其实最关键的是企业的产品文化以及产品背后的人。当你面对成本和品质冲突,你是成本优先还是品质优先?不同的选择就会导致不同的结果。

林中也认为,未来房企回归到制造业的属性,在科研投入、产品研发、服务水准上,还有过程的精细化管理、成本控制上都要向制造业看齐。

预约咨询

400-080-5828

预约咨询