一文看透中国房价的9个秘密

2019-05-09 23:55来源:君临

摘要:未来十年,中国有哪些最值得投资的地段?

看得懂A股,就能看懂中国房价。

今天这篇文章,君临带你用A股投资的哲学,看透中国房价的一些秘密。

  • 1,目前中国房价最贵的地段是哪里?

  • 2,最便宜的地段又是哪里?

  • 3,过去8年,成长性最好的地段又是哪里?

  • 4,为什么杭州房价跑输了广州?

  • 5,京津都市圈哪些地段涨幅最快?

  • 6,长三角都市圈哪些地段涨幅最快?

  • 7,广深都市圈哪些地段涨幅最快?

  • 8,中西部哪些地段涨幅最快?

  • 9,未来十年,中国有哪些最值得投资的地段?

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目前中国房价最贵的地段是哪里?

君临为大家统计了2019年5月中国主要城市核心区的房价,以下这个表是均价4万元以上的所有板块。

所有数据来自安居客网站,单位:元。

北京房价一枝独秀,遥遥领先。

西城区、东城区、海淀区,分列三甲,以12万元、10万元、9万元的均价成为中国最值钱的地段。

朝阳区也以7万元的均价排名第六。

上海和深圳紧随其后,上海的黄浦、徐汇、静安、长宁区,和深圳的南山、福田区,都以超过6万元的均价进入十强。

中国最值钱的黄金地段十强,被北上深三大一线城市全部包揽。

接下来是天津、三亚、厦门、广州、杭州、南京等沿海城市,各自都有1-3个核心区以超过4万元的均价上榜。

是什么决定了这些城市和地段的价值?

君临认为,主要由产业和政策决定。

产业,就是基本面,奠定了长期价值;政策,就是主题概念,带来了短期的估值溢价。

以北京为例子,西城区和东城区聚集了中国最密集的政治、教育和医疗资源,无疑是帝都的精华所在。

海淀区和朝阳区则分别拥有顶尖的互联网科技和金融、文化产业生态。

只要这些产业和政策资源不变,北京的核心四区就将始终盘踞着中国最值钱地段的名头。

而上海的核心四区和深圳的核心两区,则分别是长三角和珠三角的经济发动机,以其强大的金融、商业、科技中心地位源源不断向外辐射影响力。

另外,三亚则以独一无二的度假、养老中心地位,收获了中国有钱人的青睐,海棠湾、亚龙湾、小东海,成为了中国度假酒店和豪宅最密集的地段之一。

以上这些,可以认为是中国房地产的蓝筹股,类似于茅台、格力,由于拥有坚实的基本面支撑,即使目前的价格已经不菲,但未来的房价相信仍有稳定升值的空间。

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最便宜的地段又是哪里?

中国房价并不是永远涨的,有些地段的房价甚至会跌到你怀疑人生。

比如近期的网红城市鹤岗,2019年均价才1600元,过去几年的房价处于持续的下降通道中。

下降的原因,无非是资源匮乏、产业衰退、人口出走,房子无人接盘。

最便宜地段的前十强,分别属于三个板块:

  • a,东北的黑龙江,以4个地段排名第一;

  • b,华北的宁夏、甘肃、山西,以3个地段排名第二;

  • c,西北的新疆,以3个地段,价格略微贵100元,排名第三。

总的来说,三北地区的资源型产业坍陷,已成为目前中国经济的一块心病,大量矿区由于资源价格的下跌,被废弃,人口流失,前景暗淡。

它们可以认为是中国房地产的垃圾股,回避就是最好的选择。

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过去8年,成长性最好的地段又是哪里?

这是本文的核心问题,我们将在接下来的几个子问题中,为你一一解答。

先看总的数据。

以下是2011-2019年中国主要城市房价涨幅排名:

大致可以分成4个梯队:

第一梯队:深圳,以超过两倍的涨幅,遥遥领先。

第二梯队:涨幅超过1倍的11个城市,分别是福建的厦门、福州,一线城市北京、上海、广州,以及新一线城市武汉、南京、郑州,强二线城市东莞、合肥、济南等。

第三梯队:涨幅在50%-100%之间,以中西部城市为主。

第四梯队:涨幅在50%以下,包括东北的三大城市沈阳、大连、哈尔滨,三个沿海城市杭州、宁波、青岛。

从这份名单里,我们可以得出几个结论:

第一,深圳无疑是过去几十年中国最耀眼的成长股,从过去的招商、平安、华为、腾讯,到近年来崛起的大疆、比亚迪,到今年氢燃料电池概念的龙头雄韬股份,科技公司是一批批的涌现,基本面极其强大。

这种基本面,目前还是独一份,未来就是奔着硅谷湾区龙头的地位去的。

第二,涨幅排名靠前的城市,全部是一线城市、新一线城市、强二线城市,中国城市的都市圈化、集中度提升趋势十分明显,这跟A股各大行业的集中度提升逻辑基本一致。

第三,涨幅排名垫底的,主要还是产业转型缓慢的东北城市为主,这也跟前面讲到的三北垃圾股所在区位基本一致。

身处垃圾股聚集的板块,即使本身作为龙头,也很难不受到影响。

第四,作为近年来的网红城市,杭州和成都的房价涨幅分别为39.90%、56.55%,竟然跑输大市,到底发生了什么?

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为什么杭州房价跑输了广州?

近几年有一个流行的观点:广州被踢出一线城市,杭州取而代之。

杭州的上位,得益于阿里巴巴在互联网行业的强大影响力,以及雄厚的政治资源背景,G20峰会、亚运会在此相继举办。

按理说,以杭州的这番冒起势头,房价也应该是一飞冲天才对呀!

相对来说,广州在过去的十年,政策优惠减少,传统的商贸活动也受到互联网电商、出口下滑等的冲击,被外界认为转型缓慢,掉队一线城市。

但实际上,从房价的角度,过去八年,广州的房价涨幅为117.02%,跟上海的房价涨幅118.85%基本持平,远超过杭州的39.90%。

也同样超过一干热点网红城市:重庆、成都、长沙、西安、天津等。

原因在哪里?

君临认为,关键在估值泡沫。

对于杭州,甚至整个浙江板块,包括宁波、温州等地来说,十年前的四万亿政策,影响深远。

四万亿带来的天量信贷,许多资金最终都流入了地产行业,成为炒作房价的杠杆放大器。

在浙江民间,这股炒房团的冲击波尤其严重,大量转型受困的实体企业将资金投入到了炒房热情中,使得2010年前后的房价经历了一轮暴涨。

在上面的表中可以看到,2011年的杭州房价为1.97万元,不仅比广州的1.47万元高,甚至还高于深圳的1.74万元。

贵的令人咂舌。

深陷于估值泡沫之中,自然是要付出代价的。

可以说,最近十年,即使杭州的经济蒸蒸日上,但房价,只能是处于消化估值泡沫的过程中。

另一方面,重庆、成都、西安等西部新一线城市的房价虽然一直不贵,跑的也不算快,原因却略微不同。

在四万亿时期,炒作西部城市房价的虽然不多,但许多资金却因为看好这些城市的发展,提前涌入了当地的房地产开发,使得房子供应过量,远超出当时的市场需求。

根据易居研究院的数据,在2016年4月份的时候,天津、重庆、成都、长沙、西安等城市的商业地产库存都高的令人担忧。

以成都为例子,当时其商业用房存量高达520.68万平方米,按照正常的去化周期,需要167.78个月,也就是13年时间才能消化完毕。

如此高的库存量,当然就压制了房价,使得上涨乏力。

总的来说,无论是资金在二级市场直接炒作房价,还是在一级市场过量供应,都会带来估值的泡沫。

君临在研究A股的时候,遵循一个逻辑:好行业、好公司、好价格。

投资房产其实也是一样的道理,好板块好地段,有好的产业和政策支持,还得有合理的估值,才能带来符合预期的上涨。

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京津都市圈哪些地段涨幅最快?

a,北京的通州、顺义区涨幅排名第一第二

如果说西城区、东城区、海淀区,是京津都市圈的核心,相当于蓝筹股里的茅台、格力、平安,买了就躺赚。

那么,通州和顺义,则是优质成长股的代表,以超过两倍的涨幅,摘取状元和榜眼。

为什么是它们?

关键的原因,无疑是北京市政府向东迁移,落户通州的政策效应。

2015年,北京发布了将通州升级为“行政副中心”的决策,随后,相关基础设施开始大规模的建设。

2017年,北京市各级机关单位开始陆续向通州搬迁,至2019年1月, 北京市政府正式从东城区搬迁到通州区运河东大街。

根据政府的预计,由政府机关带动的相关人口迁入就将高达40万人;

还有名校的进驻,如人大附中、首都师大附中,大医院的动工建设、道路的扩建、地铁的铺设等,利好不断。

政治中心的转移,带来的房地产价值转移,是直接而强烈的,自然也带动了整个东部板块,包括顺义、燕郊的繁荣。

这是房地产基本面投资最好的范例。

b,保定涨幅接近垫底

和通州的政策落地不同,保定也曾因为“首都副中心搬迁”的传言备受瞩目,房价一度暴涨。

但最终,消息被辟谣,千年大计落户隔壁的雄安新区。

保定房价被迫用漫长的时间,来消化高昂的估值,过去八年的涨幅甚至跑输通胀。

这是主题投资里,成长性被证伪的典型样本。

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长三角都市圈哪些地段涨幅最快?

a,上海的黄浦区涨幅第一

上海的黄浦区无疑是华东最值钱的地段,也是涨幅榜排名第一。

南京的建邺区是江苏最值钱的地段,同样是长三角涨幅榜排名第二。

很明显,在过去的八年,长三角地区没有出现政治中心的转移,因此缺乏优质的成长股明星,令蓝筹股得以大行其道。

而杭州、浦东新区等产业新秀,又因为过早的炒作,导致估值泡沫,需要时间去消化。

b,苏州的张家港涨幅靠后,杭州的淳安、桐庐甚至出现巨大跌幅

在长三角的核心区,竟然出现了张家港、淳安、桐庐等房价滞涨、下跌的地区,让人震惊。

这充分见证了上一轮房价暴涨,所带来的巨大泡沫后遗症。

以张家港为例,当该地区的钢铁行业(沙钢)深陷困境,转型受挫,高昂的房价便不再具有支撑力。

它的境遇,跟京津都市圈里的唐山,几乎一致,后者同样是以停滞的房价,在板块里排名垫底。

在基本面投资中,有一句格言值得反复铭记:

千万不要买夕阳产业的股票,它们是价值的毁灭者。

房价又何尝不是如此。

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广深都市圈哪些地段涨幅最快?

a,深圳南山区涨幅第一

深圳的南山区,不仅是广深都市圈的涨幅第一,而且是全中国的涨幅第一,甚至是宇宙涨幅第一。

能拿到这个涨幅,得益于产业和政策的双重叠加。

产业方面,南山区是深圳的科技中心,有深圳大学、腾讯、大疆、创维等众多名企加持;

政策方面,深圳商业中心90年代看罗湖,00年代看福田,10年代看南山,20年代看前海,一直在向西转移。

这两个层面的优势,在可预见的未来十几年都将保持,使得其地产价值仍有继续上升的空间。

当然,未来的涨幅或许将不再那么瞩目了。

但江山代有人才出,深圳的基本面和产业溢出效应,将使得周边地区的房价受益匪浅。

b,惠州的大亚湾涨幅也很强劲

惠州的大亚湾、东莞的松山湖、临深片区(塘厦、凤岗),是除了深圳核心区以外,广深都市圈涨幅最强劲的代表。

东莞由于数据缺乏,未能列出细分地段的涨幅,但由于深圳华为迁入松山湖,深圳中产大规模在塘厦、凤岗等地买房,带动相关地段的涨幅十分惊人。

其迁移效应,类似于北京中产在通州、顺义、燕郊的置业潮。

以惠州大亚湾为例,因为靠近深圳,这里已经从过去的一汪海滩,渔舟晚唱,变成了深圳人的后花园,涨幅遥遥领先于整个惠州市。

但湾区人民都很清楚,大亚湾毕竟离深圳市中心有点远,只能作为周末度假用,涨幅前景是不如东莞临深片区的。

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中西部哪些地段涨幅最快?

a,武汉的武昌区、合肥的政务区涨幅耀眼

两个地区的涨幅,甚至超过了长三角排名第一的上海黄浦区。

主要的原因,两个地段略有不同:

武昌区,可以认为是中部的科技与商业中心,依赖于其旁边洪山区的华中科大,光谷的崛起,大量科技公司在此落户,又有一线江景,紧邻汉口商圈的人气,得天时地利。

合肥政务区,则是得益于合肥政治中心的迁移,类似于中部版本的“通州区”。

当然,合肥本身也是这个十年崛起的经济明星之一,有中科大的优质人才,有京东方、合肥长鑫的面板和半导体工厂,前景灿烂。

b,郑州的郑东新区涨幅跑输大盘

从基本面的角度,过去十年属于中国经济升级、产业转移的黄金十年,中西部地区得益于沿海制造业的转移浪潮,崛起了一批经济明星。

武汉、成都、合肥、郑州、重庆,就是其中最著名的五朵金花。

武汉的武昌区(22303)、成都的锦江区(20097)、合肥的政务区(18803)、郑州的郑东新区(17285)、重庆的江北区(14911),则是其中最值钱的地段之一。

但跟其它板块相比,郑东新区明显跑输大盘,以36.17%的涨幅排名垫底。

原因很简单,跟杭州一样,估值泡沫在作怪。

c,三四线城市整体涨幅温和

中国人经常有一种结论:中国房价涨幅惊人,是世界上最好的投资品种。

但其实,在过去8年,这个结论只适合于产业繁荣、人口流入较多的一二线核心城市。

中国的房价其实已经开始了分化,普涨成为过去式。

简单来说,可以分成四个梯队:

第一梯队:一线和新一线城市,如武汉、成都、合肥、郑州等核心区,过去8年的涨幅在100%以上。

第二梯队:大部分省会和二线城市,如西安、贵阳、南昌、太原等,普遍涨幅在50%-100%之间。

第三梯队:省内排名第二的城市,如洛阳、绵阳、宜昌等,普遍涨幅在0-50%之间。

第四梯队:四五线城市,甚至三北地区的二三线城市,如银川,房价负增长。

原来不止是黑龙江的鹤岗,这种山沟里的五线资源型小城市,房价在负增长,甚至连宁夏的区府银川,都出现了房价的下跌,必须警惕!

其实从上表中可以看到一个事实,中国的房价,只有少数一二线城市,个别三线城市,还有上涨动力;

其他绝大多数的四五线城市,都已经处于零增长,甚至是负增长的区间。

毕竟,中国的人口已经进入存量时代,城市化已经进入后期,未来的主旋律将是提升都市圈的人口集中度。

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未来十年,中国有哪些最值得投资的地段?

两种投资思路,一个是蓝筹股,一个是成长股。

蓝筹股的代表,无疑是北上深三大一线城市的核心区,即使很贵,但由于强劲的基本面(产业繁荣+人口流入),仍然将会躺赚。

成长股的代表,则是京津、长三角、广深、成渝、武汉、郑州,六大都市圈的科技中心+政策受益地段。

  • 京津

通州、顺义还会继续受益,并向廊坊的北三县(三河、大厂、香河)扩大辐射范围。

但下一个十年的明星板块,无疑是雄安新区周边。

根据相关媒体透露出来的信息,2018-2019年,雄安主要干了三件事:

高标准制定规划、白洋淀生态治理、低端产业清理退出。

这两年,每年的投资规模都在3000亿元左右,集中在交通和环保方面。

2019年9月,北京新机场落成,其中一个重要功能就是服务于雄安,相关的京雄高铁也已经火速动工。

预计未来的几年,随着基础设施的大干快上,政策推动下的企业、政府单位迁移和落户,周边县市的房地产潜力将成为投资市场瞩目的焦点。

  • 长三角

上海的浦东新区和杭州的滨江区,高科技产业聚集,无疑是成长性最好的地段。

另一方面,经过漫长的估值消化,现阶段两地的房价已经趋于合理。

两个地段中,又以杭州的滨江区更受瞩目,这里云集了阿里巴巴、网易、海康威视、大华股份等本土科技巨头,扩张和辐射能力都更强。

  • 广深

深圳南山科技园-前海金融中心-宝安机场-东莞长安滨海湾-南沙自贸区-广州大学城-广州科学城。

这条直径100公里的地段,无疑是大湾区最精华的板块,云集了科技、金融、交通、贸易的所有要素,闭着眼都能感受到皇冠上亮闪闪的光芒。

皇冠上的明珠,必然是前海金融中心。

  • 中西部

成渝、武汉、郑州,三大都市圈将成为产业聚集、人口流入的中心。

目前来看,武汉的科技产业仍是表现最出色的,尤其是光纤通信(邮科院)、激光产业(锐科激光)、半导体产业(长江存储)、互联网(斗鱼),都已经有了一批本土龙头。

事实上,从政策支持力度而言,武汉并不如成渝,甚至贵阳,而武昌区的房价能在中西部排名第一,完全是得益于其崛起的本土科技产业。

从这个角度来说,武昌区和它旁边云集了众多高校(武大、华中科大)的洪山区,将在未来稳居中西部最值钱地段的宝座。

汉口区-武昌区-洪山区,商业中心的转移和成长股的脱颖而出,就在这脉络中清晰可见。

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