万字长文告诉你,中国楼市的真正走向!

2019-10-31 07:45来源:子木聊房

摘要:我们均是历史滚滚洪流中的一抹尘埃,身在其中,随之涌动。但也一定要学会站在上帝视角看透这一切,只要这样,才能在人生的关键时刻,作出最为稳妥的选择。

01

政策的角色

前几年,各大开发商在三四线城市攻城掠地,笑靥如花,一时风光无限。然而今年下半年,三四线的众多楼盘开始促销,拼命打折,有的楼盘直接打到骨折。

几年功夫,房企巨头“天上地下”,似乎预示着房地产行业落入了寒风冽冽、漫天风雪的冬季。

房子对于中国人来说,不言而喻。尤其是近十数年财富效应下,房价自然而然成为大家茶余饭后,乃至彼此沟通的重要谈资。

有的认为,我们的人均住宅面积、住宅套户比等指标,均已看齐发达国家,住宅需求意愿降低,百姓杠杆率高企,购买力严重透支,楼市与房价未来堪忧。

有的认为,我们城市化率才60%出头,方兴未艾,未来有2亿多人进城,需求有保障,而且钱越来越贬值,购买力越来越低,不买房等着贬值?更别说,楼市是经济调节的床下用具,经济下行,楼市必然要拿出来维稳,房价上涨才是硬道理,人生进阶,从买房开始。

那未来,我们买房还是卖房?其实我认为,不管有多少条理由看多或看空,都不重要,重要的是要看“当局”的角色。

苏轼有首《题西林壁》:横看成岭侧成峰,远近高低各不同。不识庐山真面目,只缘身在此山中。

房地产就像一座围城。要认识这座围城,就需要从中抽出身,从远距离,旁观者的角度,不偏不倚观察它。

全景看,房地产舞台上,围站着四位玩家:当局、银行、开发商与购房者。

当局与居民,是我国房地产市场的操盘手与接盘侠(并非贬义),是能正真影响我国楼市的两股决定性力量。操盘手是规则制定者,是裁判员,接盘侠是规则下的参与者,是运动员。

银行与开发商,在整个房地产链条上充当中介人,作为桥梁沟通当局与居民,通过种种手段表达上面意思,引导居民购房行为。

打蛇打七寸,射人先射马。

看懂当局与居民在房地产链条中的角色,就看懂了我国楼市,风风雨雨二十年,也就能看懂房价背后驱动力的变迁与更迭。

02

房价动力更迭

大体上看,这20来年,我国房地产市场共经历了6轮调控,房价也涨涨歇歇20年,房产成为财富的象征、年轻人婚恋的标配。

一度有人戏言,我国的高房价,拜丈母娘所赐。然而,跳着广场舞的大妈们,群情激愤:这锅我们不背。

确实,她们也背不动。

表面上看,楼市的起伏皆因政策调控、松绑而起。然而,在政策外衣下,掩藏着的是关乎房价的“根本驱动力”。

20年来,我国房价驱动力发生了三次更迭。

第一阶段:经济驱动(1998年-2008年)

这是一个一面看存折,一面看房子,新旧消费行为相遇相思而又彼此羞羞答答的年代。

衣食住用行,当人们解决了温饱问题,便将目光投放到居住方面。居者有其屋,成为人们心里对美好生活向往的一部分。

1997年亚洲金融危机爆发,受金融风暴的冲击,我国外贸滑坡,经济下行。为了对冲外贸滑坡对我国经济的影响,也为了帮助深陷风暴的亚洲国家尽快走出困境,树立一个负责任大国的形象,我国承诺人民币不贬值。

刚刚接过国家总理交接棒,极具魅力、雷厉风行的朱总,面临着巨大的压力,他开始把目光瞄向内需。

房地产产业链很长,涉及建材、化工、钢铁等几十个产业,启动住宅消费是拉动内需最好的方法,就这样我国经济从此锚定了房地产。

1998年7月3日发布的“23号文”提到:加快住房建设,促使住宅业成为新的经济增长点;发展住房金融,取消对个人住房贷款的规模限制,适当放宽个人住房贷款的贷款期限。

重磅文件,让房地产走向舞台中央。

三年后,2001年,一件影响我国历史进程、惠及万千百姓的大事修成正果。经过多年的艰苦谈判,我国于2001年12月11日,正式加入世界贸易组织,即WTO。

在入世红利催化下,我国经济蓬勃发展,GDP名义增速常年保持两位数,并在2007年一度达到23%,一扫亚洲金融危机靡态。

期间,城市居民收入快速增加,银行里百姓的存款像雪球一样越滚越大。荷包渐渐鼓了起来的同时,城市居民“居有其屋”的愿望更加强烈,改善住房的动力更加充足。

这个阶段,居民购房主要为了解决居住需求,房价虽然快速上涨,但房产还并不是财富的代言人,还未成为居民日夜的牵挂。

以我们现在的观念来看,十人买房,十人贷款。首付拿一部分,房贷付一部分,我们可以用小资金撬动大资产。

这样我们的负债增加了,衡量这个负债的高低,我们用居民杠杆率,它是贷款与存款的比值。

我们看看这个期间,居民杠杆率是怎么变化的。

1998年至2008年,居民部门杠杆率,基本保持稳定,差不多从23%到26%的样子,最高年份2007年,也不过29%。期间,全国平均房价接近翻倍,就更别提北上广深等那些房价涨得让人头疼的城市。

房价涨得厉害,居民杠杆率却比较稳定,这似乎有悖于我们现在的观念:杠杆率与房价理应同向。其实,这是我们的认知错觉,这个现象的原因主要是:

一、由于我们勤俭节约、量入为出的传统观念制约了我们借贷消费的行为,即使买房,很多人找七大姑八大姨亲戚朋友周转,打友情牌,全款买房的并不少。

二、这个期间居民存款增速约等于贷款速度,分母分子同向做大,杠杆率自然不会涌起大的波澜。

总的说来,这个期间,房价上涨逻辑线条:经济快速发展—城市居民收入增加—城镇居民购房能力增强—实现住有其屋的目标。

这时,居民住房需求是朴素的内生性居住需求。

这个时期,有多少人抱着攒够了钱再买房的心态,梦想着有一套自己属于自己的房子。然而2008年年末来临,一切都化为泡影。

第二阶段:货币驱动(2008年—2018年)

这是一个“贷款越多,越买越多,攒钱买房,越攒越完蛋”的时代。

2008年美国次贷危机爆发,中国经济外部风险凸显。美国出台量化宽松计划,我国也出台了总额为4万亿的一揽子投资计划,宣告了我国经济进入“以投资拉动为主”的经济金融化时代。

楼市的春天来了。熬过了寒冬的大批地产商起死回生,笑容可掬。

在美国一轮一轮QE冲击下,在我国一次一次货币宽松下,货币如洪水猛兽般猛烈撞击着房地产的大门。房地产终于沦为资本们的竞技场,房价也被资本裹挟着,楼市进入货币驱动新时代。

这个期间,我国基础货币、M2以及居民贷款高速增长,远超上个十年。国家发行的钱多了,社会上流通的钱也多了。

M2以年化14.5%的速度快速飙涨,经济呢,这个期间GDP名义增速10%左右,也就是说货币的增速明显大于经济增速。

全国人大财经委副主任委员、中国人民银行原副行长吴晓灵认为,央行在确定来年货币供应量时主要依据这样一个公式:M2=GDP+CPI(居民消费价格)+X,即名义经济增长加上一个“变量”X,而“变量”的存在主要是因为物品(土地)货币化的需求。

什么意思?意思就是说,央行发钱,并不是想当然凭空乱发,而是考虑了各种因素,包括买土地的钱,最后确定究竟要发多少钱。

土地货币化,吸纳了巨额流动性。

有知名房地产商调侃,央行发行这么多钱,不往房地产里跑,往葱上跑?一语中的,这个时期是这样的,大水漫灌,民生物资价格却比较稳定,就是因为房地产的功劳。

这个时期,撑起了我国楼市蔚蓝天空的,是广大老百姓,他们为国家挺身而出,也为保卫自己的财富,前仆后继,一批一批涌入房地产市场。

居民贷款年化增速,23%,居民杠杆率,从26%飙至66%,双双远远超过上个十年,全国房价大致翻腾了2.5倍。

这个阶段,房价螺旋式上涨,房价在“涨不停,不停涨”的周期中循环交替,冲击着人们的传统消费观念,形成了新的价值信仰,房产不仅成为茶余饭后的谈资,更是财富多寡的标签,北上广深房产更是阶层进击的标配。

于是,贷款买房成为绝对主流的选项。

我们知道,杠杆的本质是对未来的透支,冲动消费的热情下掩藏着杠杆断裂的风险。

2017年3月,当两会刚刚落下帷幕,北京便速度推出3·17楼市新政,引发的新一轮“限售、限商模式”,楼市进入“限购、贷、价、售、商”的房地产“五限时代”,率先冷冻了楼市,这似乎意味着倚靠杠杆推动楼市的模式,进入寿终正寝的通道。

2018年下半年,凭借棚改货币化红火的三四线城市,迎来了彻夜难眠的消息,国家收紧棚改,货币化安置开始退潮,让我们更加确信,货币驱动楼市模式,已穷途末路。

这个期间,居民端杠杆迅速发展,不论是绝对值还是增速,均有当年大跃进的影子。

一边是,居民部门杠杆率高企,靠大水漫灌,刺激居民端加杠杆,刺激楼市,带动经济的土壤,已不复存在。一边是,美国居民部门高杠杆引发的次贷危机历历在目,心有余悸。

我们的经济,虽然一再探底,然而靠房地产刺激,莫不说边际效应递减,更有引发系统性金融风险的可能,不会轻易点火启动。

随着棚改货币化的退出,杠杆驱动房价模式行将就木,房地产高光时代,缓缓落幕,只剩三四线,还没来得及熄灭的几盏灯火,一闪一闪,很亮眼。

第三阶段:人口驱动(2018年—未来)

这是一个城市房地产市场大相径庭的时期,抢人就是抢房地产市场的时代,无人无楼市。

2017年发生了两件大事。

一件是,住房建设部关于住宅用地供给直接与去化周期挂钩文件出台,预示着房地产调控跨入“因城施策、人地挂钩”的新时代。

另一件事是,各大城市招数百出,先后加入抢人竞赛,去地产存量,保地产增量,预示着人口成为城市房地产市场的领衔主演。

人口增量成为拉动房地产市场的重要力量,房地产市场进入人口驱动阶段,“无人无楼市”时代悄然来临。

业内有知名学者,曾提出:房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融的框架思路,似乎获得了市场佐证,被奉为经典分析框架。

但这个框架还是有所出入的。

如果说楼市短期看金融,那么如何解释西安房地产市场在行政政策、金融政策渐进加码的情态下,调控了三年,火热了三年,房价连续上涨40多个月?

如果说长期看人口,那么近3年西安人口暴增,市场有延迟反应,可是西安人口一边增,房价一边涨,并驾齐驱的局面又当作何理解?

其实,这不是知名学者框架本身的问题,而是这个框架已经不适应这个时期楼市的逻辑罢了。

在住宅用地供给“五类调控”目标管理下,抢人竞赛促进了人口的快速流通,而大城市放宽户籍的举措,使得人口成为催化房价的“快变量”。

所以我们很好理解,为什么在房地产住宅用地“五类”目标调控管理出台之际,各嗅觉灵敏的城市便卯足劲开始抢人?

司马昭之心,路人皆知。

很多人老盯着三四线楼市,涨的他们坐不住了,心情可以理解,但是如果投资这些城市的房产,是十分不划算的,这个时间入场,很可能会站在高高岗上。

为什么这几年,三四线城市房地产市场宛如一匹匹黑马?其实,这个现象很容易解释,那就是,为了化解三四线城市高库存带来的潜在风险,国家推出PSL,也就是棚改货币化。这个重点再讲一次。

通俗点说,央行通过抵押给政策性银行贷款(例如国开行),政策性银行通过棚改专项贷款向地方贷款,这样地方手里有钱了。

有钱好办事。地方说,你住的地方脏乱差,影响市容,我要城市改造,你腾出老破旧房子,我给你钱去市场上买房解决住房问题。这样,百姓手里钱多了,又没房住,释放出大量有效购房需求,三四线房价能不涨吗?

大家看这个表,从2014年到2019年我们这几年棚改情况,PSL资金的变化与三四线城市房价涨势惺惺相惜,携手而行。

2018年棚改资金达到顶峰时期,也是三四线城市楼市的顶峰。此后,棚改力度衰减,棚改效应退潮,三四线城市房价退潮,只剩下零星的光点,在祖国大地上一闪一烁,距离熄灭隔不了几条马路。

政策性的棚改就像兴奋剂,随着药剂效力的退潮,楼市少了金融之水,而人口流失,楼市少了需求,经济的疲态更是对三四线城市釜底抽薪。

要人没人,要钱没钱,明后年,当三四线城市开发商集体吟唱《凉凉》的时候,你会明白趋势是如何重要。

所以,可以预见未来很长一段时间,在住宅供地“五类”调控目标管理下,人地挂钩成为长效机制,人口才是驱动城市房价的主要动力,乃至我们可以略带夸张的说,抢人抢的就是楼市。

03

房价逻辑主线

手里没把米,叫鸡也不灵。一切都得从“钱”说起。

我们国家在上个世纪九十年代,就面临着“国库空虚”,乃至借钱度日的窘境。

1993年7月23日,朱镕基副总理在全国财政、税务工作会议上,对所有参会人员说:“ 在现行体制下,中央财政十分困难,现在不改革,中央财政的日子过不下去了。

1994年1月1日,分税制财政管理体制诞生,改革正式拉开了帷幕。

在分税制改革方案中,中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大部分上划,消费税、关税划为中央固定收入,企业所得税按纳税人隶属关系分别划归中央和地方;增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。

自此,中央财政快速增长,国库日渐充盈。

这样,分税制改革解决了中央的财政收入问题,但怎么解决地方的财政收入?

这个时候,完全归地方的“土地出让”登上历史舞台,决定了地方自然有依赖土地财政的倾向与冲动。

2018年地方一般公共预算本级收入9.79亿,土地出让收入就达到了6.51亿,土地出让收入占同期地方一般公共预算的66.5%。地方对土地财政的依赖与渴望可见一斑。

有人说,土地财政是毒瘤,应该手起刀落。然而,时至今日,地方土地财政前方遇到三座大山:土地财政依赖度高、居民杠杆率高和货币政策转向。

到现在为止,地方仍然找不到“逾越”的方法,只能在山下“两条线”上下徘徊。

一条是底线,看着自己家底,调控力度不能太大,财政收入不够,一旦城市停滞不前,失业和人口流出就会加剧。一条是红线,“房住不炒”,这是国家给房地产画的红线,不能逾越这条红线,否则就会被问责。

我国城市数量众多,繁星点点,分布在960多万平方公里的土地上。

经过20来年的疯狂生长,房地产市场城际间差异显现,国家层面一刀切式的调控,难以达到精准调控目标。为对症下药,调控政策下沉到城市层面,这样,因城施策、地方责任主体的长效机制,应运而生。

三四线很多城市,人口外流压力就大,住建部关于住宅用地供应的“五类”管理目标,将“人地挂钩”,这对三四线城市来说是当头一棒。

应该说,PSL去库存后,在人口流动政策松绑、住宅用地人地挂钩双维打击下,三四线城市房地产蒙眼狂奔的时代走到了尽头。

我们回到开头。前几年,很多开发商在三四线攻城略地,是踏对了棚改的节奏;但是今年三四线楼盘打折打到骨折,国家去库存目标达成,棚改过后,三四线城市房价的动力何存?

另一方面,土地财政依赖惯性,叠加财政收入入不敷出,三四线城市也往往最有松绑楼市的冲动。然并卵,住宅用地供应“人地挂钩”,土地出让收入,只能在挣扎中下行,未来,三四线城市量入为出的日子不好过。

一二线城市,是人口集聚地,也是国家经济增长极,房地产市场,未来或可以畅想。

目前,一线城市,房价高企,但土地财政依赖度相对较低。例如北京,2018年土地出让金占一般公共预算收入的29%。

从这个角度来看,一线城市会率先走出土地依赖模式,实现产业转型、经济升级,财政收入多元化。也就是说,对于房地产价格下降,一线城市比其他城市容忍度要大。

换句话说,对于房地产政策的松绑,一线城市的紧迫性远没有其他城市迫切。同时我们也看到,一些二线城市,土地财政依赖度越来越高,土地出让金占地方财政收入的比重越来越重。

重不可怕,怕的是重到无力减肥,两害相权取其轻。

这些二线城市,房价上涨,虽然有这样那样的弊端,但很多城市短期内确实难以戒掉土地财政,对房价上涨的容忍度要大于下降。

我们知道,只有地方摆脱土地财政依赖,确保地方财政收入化解地方债务风险,地方才有勇气容忍房地产乃至房价回归市场本源。

那么,近些年,提及最多的房地产税可以代替土地财政吗?

“杯水车薪,远水难解近渴”。

房地产税收入和土地出让收入没法相比,这就决定了地方对房地产税积极性不高,地方财政收入不上来,房地产税就不容易推出,房地产税与土地财政一直是两个矛盾体。

当然当局也正在想办法。

譬如今年10月9号,国务院印发的《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》,提出:保持增值税“五五分享”比例稳定,调整完善增值税留抵退税分担机制,后移消费税征收环节并稳步下划地方,有利于缓减地方财政困难。

确实,这个方案影响是长远的,也是国家帮助地方逐渐戒掉土地依赖的药方,但它作用的显现,需要一个“中药调理”的过程。

冰冻三尺,非一日之寒,融化寒冰,也不能操之过急。

国家层面看,一线城市土地依赖度不高,三四线城市渐渐失去土地依赖基础。资源向一二线城市汇聚,为数众多的一二线城市,是国家经济发动机,也是风险应对的锚地。

一线城市土地财政依赖性相比较小,相对容易戒掉。二线城市,只能一边继续土地财政,一边去掉土地依赖,换取经济转型时间。

人口方面,国家发改委,在《2019年新型城镇化建设重点任务》中,明确大城市要全面放开落户限制。

城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市,要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市,要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

国家松绑人口政策,各个省会城市,各城市群核心城市,三大城市群主要城市以及一些经济发达、交通便利的地级市,都是这个政策的受益者。

土地供应方面,住房建设部关于住宅用地供应“五类”调控管理目标,直接把土地出让收入与去化周期挂钩,也就是与人口挂钩,具体阐明了因城施策的内涵。

二线城市们,人口争夺战中,门槛一再降低,它们一边扩充人口数量增加土地出让收入、一边抓紧经济转型升级,降低土地依赖,人口成为经济转型升级、纾困土地财政的缓冲垫。

这些城市通过人口增量,提升住房需求,加大供地规模,增加土地出让收入,利于房地产市场发展,也为经济转型升级赢得时间。

最 后

行文至此,五味杂陈,感叹颇多,千言万语,汇成一句话。

我国房地产疯狂生长了好多年,现在却希望它回归自然生长。然而在长期喷洒过量的“催熟剂”下,房地产还没体会到生长的快乐,就已两鬓斑白。

我们均是历史滚滚洪流中的一抹尘埃,身在其中,随之涌动。但也一定要学会站在上帝视角看透这一切,只要这样,才能在人生的关键时刻,作出最为稳妥的选择。

秋天渐远,冬天渐近,寒意渐浓。房地产的春天,还有吗,在哪里?

相信你已经有答案了。

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