黑天鹅对房地产行业的影响

l 2020年春节，湖北武汉突发疫情，迅速席卷了全国。为避免疫情进一步扩散，全国紧急宣布复工时间延长，各行各业都受到不小的冲击。对于房地产企业而言，在即将到来的3、4月份小阳春是房企重要的资金回流节点。经此一“疫”房企的资金流必然更加紧张。不过预计对全年销售影响有限。

l 参考2003非典期间房地产市场的表现可见，当年3-4月份，房地产销售及投资均下滑严重，直到5月份疫情得到有效控制，销售与投资迅速反弹：

数据来源：国家统计局，中金公司研究部

l 不过，2003年与2021年，不论我们国家的卫生防疫能力，医疗技术水平和房地产行业发展情况均有较大差别，我们还需结合当前经济发展及政策情况进行分析。

l 在房地产行业发展及政策方面：

2003年我国房地产市场正处于高速扩张的前期，2003年房地产行业正式被确立为拉动经济发展的支柱产业，而今，房地产行业市场规模已经接近顶点，近20年的时间里政策由鼓励支持，变为了“房住不炒”因城施策的从紧调控。

l 在房地产销售的渠道上：伴随科技发展，现在已经有远程看房，VR看房的技术出现，可以一定程度弥补线下销售的损失。

l 再次，在医疗技术水平上：当今我国在医疗技术尤其是疫情防控的能力上有长足的进步，民众对于疫情的认知也更加迅速，自觉的减少外出，戴口罩，这有助于疫情尽早被控制，尽量减小对房地产市场的影响。

对此我们判断：

1. 对于住宅销售价格短期可能会有所下调：

2020年第一季度预计市场交易不会太好，客观上会牵制房价的走势。到第二季度，虽然交易量会开始上升，但预计各城市库存压力较大，所以依然会有降价促销的动作，进而继续牵制房价的上涨。房价总体上会进一步平稳，这有助于降低购房者的购房成本 ，有购房意向的投资者可以密切关注目标楼盘的价格变动。

2. 对一季度及全年的影响

 一季度房地产市场成交压力或将延续，甚至对全年销售形成负面影响，但购房需求只是延后、并非消失，目前主要影响集中在2月份，根据过去三年销售节奏的分析，2月份成交金额占全年金额平均5%左右，影响不大，但3-4月份是房企的小阳春，如果疫情能在2月份得到控制，预计总体销售负面影响可控；

另外，疫情如果在短时间内不能得到有限的抑制，房地产市场的一九分化格局会进一步加剧，小型房企有可能被拖垮，土地、资金、人才等资源会进一步头部房企集中。另外，头部房企在融资结构铺排上更为专业，应对突发事件有着充分的应急预案，再融资能力也更强。所以此次疫情对百强头部房企的影响较为有限。

与此同时，新冠肺炎疫情也将使得经济和财政压力进一步加大，作为当前国民经济最重要的支柱产业，若想将疫情对整体经济增速影响降低，整体房地产行业或将迎来适度的松绑，这进一步有利于下半头部大型房企的发展。

3. 对于个人购房者的购房意向影响：

在本次疫情期间，各个居民区都进行了消毒、出入登记等等的防控工作，长时间在家休息、办公也让人们意识到居住空间、小区配套及物业服务的重要性。预计后市购房者对于大空间、低密度、物业配套设置完善且专业的开发商住宅项目会更加青睐。这也利好产品体系定位较高，物业服务能力完善的的开发商。

4. 对于个人的投资选择的影响：

为了应对疫情对经济造成的影响，央行通过公开市场操作、常备借贷便利、再贷款、再贴现等多种手段来保持市场的流动性合理充裕，预计货币政策在疫情过后有望适度宽松。这会在一定程度上导致市场利率走低，进而影响理财产品的收益率出现阶段性下滑。再此，建议投资人在关注产品风险的同时可以锁定当前收益较高期限较长的投资品种进行配置，避免年中收益下降的损失。

另外，我们判断整体房地产行业在此次疫情中受影响有限，但是，疫情也进一步助推了行业分化，资金流紧张的小型房企有可能被拖垮，资源和市场加剧流向头部房企，所以在投资房地产企业时，应该多多关注现金流充裕，抗风险能力较强的头部房地产企业。

l 接下来我们展示如何通过格上房地产行业的分析框架在土地储备、财务负债的角度分析筛选出一家抗风险能力强的房地产企业，详情可以通过直播回看了解。

l 在最后，我对我们国家打赢这次疫情阻击战充满信心，对中国经济也充满信心！对奋战在抗击疫情一线的医护工作者表示崇高的敬意！祝愿疫情早日结束，每一位白衣天使和患者都能健康平安的返回家人身边。武汉加油！中国加油！