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中国故事:房地产的未来

2017/08/09 来源: 米筐投资
[摘要]:中国楼市,从来不缺故事。

    中国楼市,从来不缺故事。

    2015年至今,短短两年,房地产热再一次席卷全国,又一次刺激了整个民族的神经。

    普通人的故事,买了房的沾沾自喜,踏空的有恨有悔,绝望的彻底绝望。

    售楼部里,从2014年的门可罗雀,到今天“全款的往里走,按揭的别堵门口,公积金的把电动车挪一挪”。

    与此同时,全国房地产开发商,也动作频频,显得格外热闹。

    万科与宝能系的战火一路燃到今年,为房地产行业的“动荡之年”拉开了序幕。 万达抛售、融创接盘的故事还在继续。

    2017年中国房地产市场并不平静。无论是知名地产高管出走再创业、房地产企业选用各种“姿态”跨界转型、频发的企业间战略合作,还是地产与金融的互相渗透……房地产行业的剧变已在眼前。动荡不可避免地跟随剧变而来。

    对于大小房地产开发商们来说,2016年的房价上涨,很有可能成为最后的集体狂欢。因为从种种迹象来看,这个群雄逐鹿的行业,已经“变天”了。

    好了伤疤别忘了疼

    不管承不承认,中国的房地产业,也是分牛熊市,属于行政压制的周期性行业。这一轮牛市已经接近尾声,行政大棒就在头顶。对于赚的盆满钵满的开发商而言,笑可以,还请不要笑的忘乎所以。2012-2014年的苦难记忆也并不遥远。

    在上一轮楼市惨淡期,拿地成本和位置,融资成本,还款速度,消费者的购买欲望,每一个环节,都狠狠的给开发商们上了一课。

    也正是在熊市中,资金链断裂,项目烂尾,成为很多中小开发商的命运结局。

    现在去翻看2014年的楼市,就曾迎来一轮房企倒闭潮。仅2014年3月份,被媒体曝光的房企资金链断裂案例就有10余起。

    在重灾区的杭州,绿城也第二次被逼到“卖股求生”的境地。融创趁机出手成为绿城中国的买家,宋卫平、孙宏斌两人从相爱到相杀。

    2015年,西安本土龙头天朗被融创收购,没有等到“天亮了”。也是在那一年,“冰岛购地”无果的中坤集团因为大钟寺广场信托兑付危机被推上了风口,境况艰难。新华南五虎应运而生——恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合景泰富。合生创展出局。

    中小房企日子最不好过。受政策调控影响,楼市销量大幅下滑,资金回流受阻;资金荒也使房地产融资成本大幅上升。双重压力下,严重依赖高杠杆的房企压力山大。尤其是实力较弱的中小房企,被收并购或倒闭成了一条不得已的选择。

    绞杀房企的未来

    那么,站在2017年,我们展望未来的房地产市场,尤其是各地大小开发商们。下一次楼市牛市是哪一年我们无法知晓。我们能看到的,是今年开启的调控,只会比14年那一次更加惨烈。行政压制、信贷管控,将资金流向房地产的口子收的越来越紧。

    这无疑拷问着每个开发商的资金链、开发成本。好,我们就假设各个开发商资金雄厚,没有资金压力,熬过了这波调控,那么第一个问题来了:

    下一次还会有去库存么?

    下一次还会有地产供给侧么?

    下一次的城镇化还有多大规模?

    下一次央妈的放水还这么任性么?

    仅一项行政去库存,不知救活了多少二三线城市垂死挣扎的小开发商。

    好,那么我们假设下一次,以上那些还和15年的环境一样。那么,第二个问题来了:租赁市场。当全国下发文件发展租赁市场,已经拉开了房地产业的下半场,从香港模式转换到新加坡模式。

    当房地产开发商摆脱千难万险,熬过这一波后,却发现,这个市场变了,蛋糕变了。

    摆在传统房企面前的变成了两条路:

    要么,转头去开发自持租赁类,但是,请问你姓赵么?看清楚形势,国企优先哦;

    要么,咬牙继续去开发产权类,但是,蛋糕变小了,僧多肉少弱肉强食,你又有多少实力跟大家伙们抗争?

    北京就表态,未来五年将新建的150万套住房中,产权类住房100万套、租赁住房50万套。其他各地也会陆续跟上,租赁房将挤占原有的产权类土地供给。

    中小房企的融资难度和成本一直就比大块头高。那么,融资成本过高,甚至融不到资金的开发商,那搞房地产开发还有什么实际意义,就等着赔钱行了。

    在地产市场群雄逐鹿的阶段,资源向优势房企集中是必然的过程,不论是最重要的土地资源,金融资源。甚至有实力的建筑总包、各类专业合作方都会给优势房企和中小房企设置不同的门槛。

    一切的后果,就是下一次,中小型房企辗转腾挪的空间越来越小,日子越来越难。而且市场越是火爆,小开发商消失的就越快。目前来看三四线城市尚有生存空间,二线城市已经是岌岌可危了。

    这样一个行业未来,等待房产商们的,是洗牌,是重组,是并购,是绞杀。

    房企的终极抉择

    当中国城镇化已完成一半,地产行业开启租赁时代,房地产行业降速进入“新常态”。摆在地产商面前的,是行业的艰险,大型房企面临增长极限,中小房企则出现淘汰危机。并购潮在地产行业未来将会大规模上演。

    截至7月24日,国内房地产行业并购案宗数达到154宗,涉资2177亿元。其中,7月份并购案已达27宗,涉资约908亿元。

    与此同时,许多有远见的地产企业都在谋划转型。

    万科提出“八爪鱼”战略,将住宅、购物中心、社区体验、养老、产业办公综合体等涵盖其中,向“城市配套服务商”转型;

    碧桂园、绿地加大了海外业务的比重;

    而万达则加快了轻资产步伐,收缩其百货和KTV的比重,将支柱产业定为商业、文化、金融、电商四个模块;

    央企层面,中海忙于合并中建地产,保利地产忙于合并中信地产。

    而恒大的跨界更为激进和有趣,早早将触角延伸到体育、医疗、快消、粮油、保险等多个领域。更是在今年,成功引入了700亿战略投资,投资者包括中信、中融、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等,这些央企、国企等入股,显得多么富有远见和深意。

    房企五花八门的跨界让旁观者摸不着头脑,恰恰描述了动荡期企业的探索和试错。对于仍沉迷在2016地产牛市里的中小开发商,请问,面对这样的未来,你们又做了哪些准备呢?

    达尔文在《物种起源》中对丛林法则有过经典论述:

    存活下来的物种,不是那些最强壮的种群,也不是那些智力最高的种群,而是那些对变化做出最积极反应的物种。

    中国房地产业,无法避免,也正如此演绎。

    作者:三万

    来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)

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