中国房子到底过剩了没有？

2月23日，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

“官方披露全国已有6亿栋房屋”的话题随即登上热搜，有媒体立刻跟风，“中国房子严重过剩了”。

后来的数据解析又说，6亿栋房屋中，农村房屋量大面广，以栋数计占城乡房屋建筑总量90%以上，以面积计占一半；而城镇房屋则只有4700多万栋，同时分为住宅与非住宅两大类。

大家一时又迟疑了，中国的房子到底过剩没有？

这个问题的确是所有人的心头大事，房子是否过剩会影响未来的房价走势，而大部分居民70%-80%的财富都在房子里。

我们将民生证券宏观专题系列研究报告《中国户均几套房？》的精华部分摘录出来，尝试回应一下大家心中长久以来的疑问。

01、城镇家庭户人均1.06间

先给答案。

第七次人口普查调查数据显示，城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场的供需并不平衡。此外，居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。

总体来说，中国的人均住宅间数较发达国家还有一些差距，并未完全饱和。

国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。

中国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

另外，目前中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6%住宅年龄至少在33年以上，同时2000年以前建成的老旧住宅面积小，很难满足现代生活需求，未来可能会被拆迁重建。

02、人均住宅建筑面积

根据七普数据以及2021年和2022年商品住宅竣工面积测算，2022年人均住宅建筑面积为39.45平方米。

这个人均面积看起来挺多，但仔细看数据，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下，15%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20%的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。

上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3%的家庭存在住宅困难问题。

对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，看似相差不大。

但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

若要达到人均可使用住宅面积40平，即人均住宅建筑面积约为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少还要新增82亿平。

03、未来地产还会有需求么？

该报告指出，即便目前已经户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力——

第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新购房需求增长。过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升。

第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

第三，30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

第四，OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

如果说过去二十年是中国地产的黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这也是过去二十年房价快速上涨基石——

那么当下，房地产大分化时代已至，大分化时代下的地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间和不同品质住宅之间。